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ESR：在充满挑战的环境下保持韧性
观点网 "利润增加，出租率保持稳定，资产负债表保持稳定。"在2023年8月23日举行的ESR2023年上半年业绩会中，主席Jeffrey Perlman首先定下了整场会议的基调：在充满挑战的环境下保持韧性。
从数据来看，截止2023年6月30日止六个月中期，ESR的上半年收益4.55亿美元，同比增加5.5%，主要受管理费增加所推动；管理费约4.03亿美元，同比增加8.6%，增加因资产管理规模上升导致经常性费用收益增加及开发项目动工所致。
此外，报告期内，集团录得毛利4.43亿美元，较2022年同期的4.22亿美元有所增加；期内利润3.14亿美元，则同比减少25.06%，公司拥有人应占利润也减少至2.89亿美元。
观点新媒体注意到，在这场充斥着各类展望与数据堆砌的业绩会议中，中国市场依旧频频被管理层所提起，"2023年是中国有趣的一年，因为可能是其供应最高的一年，从整体需求的角度来看，这可能也是更具挑战性的一年。"
分部业绩不均的挑战
ESR管理层口中的挑战性最先来源于其EBITDA数据的下跌。于报告期内，该公司EBITDA较2022年同期减少15.6%至5.37亿美元，究其原因，则关乎新经济投资及开发分部的公允价值收益下跌，以及数项已订约资本循环活动预期将于下半年结束导致缺少2022年上半年确认的一次性收入及收益。
但值得注意的是，其基金管理EBITDA增长了14.2%，达到3.287亿美元，而基金管理EBITDA利润率也由2022年上半年的78%上升至82%，排除奖励费的影响，基金管理EBITDA同比增19%。
诚然，基金管理分部EBITDA有所增长，不过投资及新经济开发分部的业绩均有不同下跌，其中，投资分布业绩同比减少43.0%至1.20亿美元；新经济开发分部业绩同比减少35.4%至1.48亿美元。
除EBITDA数据外，市场还十分关心ESR在报告期内投资物业的相关数据披露：截至2023年6月30日，ESR录得投资物业公允价值收益1.15亿美元，较2022年同期减少29.22%。主要来自中国开发中资产。
此外，报告期内的投资物业也同比减少5.2%，仅有32亿美元，而减幅主要来自截至2023年6月ESR将部分物业分类至持作出售资产以符合近期出售，该公司方面还特别提及，这部分的减幅被今年上半年的中国开发项目持续发展所抵销。
ESR对于中国市场的关注带来了利好信号，而其在国内的投资脚步也仍未停止。于2023年8月22日，ESR宣布与中国其中一间领先保险公司成立于中国市场中迄今为止规模最大的人民币收益基金。
资料显示，该基金总投资能力约为人民币100亿元，将由人民币23亿元的优质物流投资组合提供种子资本，种子投资组合包含来自ESR的资产负债表资产的6个稳定投资物业，资产区位覆盖长三角地区、大湾区和京津冀地区的主要物流和工业区位。据悉，这笔交易预计将于2023年下半年完成。
设立新基金的背后，ESR于报告期内的基金管理收入的确实现了增长，还通过新设及增资15个基金及授权于本年度迄今筹得20亿美元，其中约80%集中于新经济。
观点新媒体还注意到，2023年上半年的主要集资承担包括就ESR数据中心基金进一步增资3亿美元，该基金由八个项目组成，其中包括560兆瓦的开发项目及大量额外储备项目。
寻求增长催化剂
在业绩会间，管理层也谈到了出租率数据：2023年上半年，ESR整体出租率约为92%，未包括中国市场的数据则达到98%，这也代表着ESR在报告期内控制住了旗下绝大部分市场的空置率问题。
在储备面积方面，截至2023年6月30日，ESR在其物业组合拥有逾2740万平方米的开发项目储备建筑面积，包括逾640万平方米可供未来开发的可观土地储备。
业绩会期间，ESR管理层谈及土地储备后也顺势表达了对于当下国内市场的土地及项目收购看法：在具有长期增长潜力的一线或者一点五线城市的市场进行有选择的士地收购，此外扩大与国内资本合作伙伴的交易网，对稳定的资产进行资本重组，并寻求市场整合机会。"
对于ESR而言，一线城市的确是重点发展市场，不过其也在会议中多次提及对长三角地区的整体投资看法，管理层认为可再生能源产业快速增长带动长三角地区仓库需求增加，2023年上半年可再生能源行业供应链各方租赁需求增加，也主要集中在长三角的一线城市。
另悉，跨境电子商贸在国内大湾区继续进行扩展，相关跨境电子商务公司发展迅速，SHEIN、TEMU及TikTok均在其中，这为ESR贡献了大部分市场需求。
"中国国内市场深厚的流动性是推动增长的关键催化剂，也是正在进行的资产回收计划的基础。"自2022年1月以来，ESR持续进行资产回收计划，当前资产出售金额超过25亿美元。据其业绩报告显示，ESR致力于并有望在2023年实现超过10亿美元的资产出售。
谈及项目开发，于2023年上半年ESR开发项目动工涉及总额实现38亿美元，同比增长9%，上半年开发项目竣工达22亿美元。截止目前，ESR尚拥有130亿美元在建开发项目，逾70%的在建项目计划于2024年至2026年间竣工。
负债结构方面，ESR于报告期内的资产负债比率为27.6%，而随着2023年6月30日后公布的已订约资产出售，其资产负债比率或还将减少170个基点至25.9%。
ESR管理层表示，集团有现金及未提取融资30亿美元，足以覆盖其未来三年的贷款还款总额，毋须进一步进行资本循环或非核心资产出售。
从数据来看，截至2023年6月30日，ESR银行贷款及其他借款总额为56亿美元，债务净额为45亿美元，而截至2022年12月31日则为37亿美元。ESR方面解释称，债务净额的增长主要由于对其投资的持续供款导致现金结余减少所致。
"集团持续专注其资本循环策略并采取积极及严格的资本管理。其定期检讨其债务到期状况及在到期前再度融资，确保维持资金稳健的资产负债状况。"业绩公告显示，ESR将继续扩展其透过结合本地及国际银行的融资以及资本市场发行的方式扩阔其资金来源。